|
NOTE 5
BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
|
BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER | |||||||||
|
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
|
||||||||||
|
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
|
||||||||||
|
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
|
||||||||||
|
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.
|
||||||||||
|
Verdsettelsesmetoder
|
||||||||||
|
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
|
||||||||||
|
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.
|
||||||||||
|
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn.
|
||||||||||
|
Special Investments har kjøpt hedgefond i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra flere eksterne meglere for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV. Ferd gjør en vurdering av megleranslagene, anslår beste estimat for rabatt og benytter dette estimatet ved verdsettelse av hedgefondene.
|
||||||||||
|
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.
|
||||||||||
|
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av konsernets eiendeler og gjeld fordelt etter hvordan de er målt i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
|
||||||||||
|
Investeringer målt til virkelig verdi over resultatet
|
Investeringer målt til virkelig verdi over utvidet resultat
|
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
|
||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Utlån og fordringer
|
Finansiell forpliktelse
|
Annen type verdsettelse
|
SUM
|
||||||
|
Anleggsmidler
|
||||||||||
|
Immaterielle eiendeler
|
4 117 955
|
4 117 955
|
||||||||
|
Utsatt skattefordel
|
195 585
|
195 585
|
||||||||
|
Varige driftsmidler
|
2 436 626
|
2 436 626
|
||||||||
|
Investeringer etter egenkapitalmetoden
|
442 250
|
442 250
|
||||||||
|
Investeringseiendom
|
2 386 449
|
2 386 449
|
||||||||
|
Pensjonsmidler
|
17 391
|
17 391
|
||||||||
|
Andre finansielle anleggsmidler
|
190 409
|
81 876
|
272 285
|
|||||||
|
Sum 2014
|
2 386 449
|
|
190 409
|
|
7 291 683
|
9 868 541
|
||||
|
Sum 2013
|
1 828 917
|
|
58 270
|
|
5 103 509
|
6 990 696
|
||||
|
Omløpsmidler
|
||||||||||
|
Varer
|
2 381 419
|
2 381 419
|
||||||||
|
Kortsiktige fordringer
|
11 565
|
2 766 573
|
174 881
|
2 953 019
|
||||||
|
Noterte aksjer og andeler
|
6 622 553
|
6 622 553
|
||||||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
3 086 854
|
3 086 854
|
||||||||
|
Hedgefond
|
4 651 984
|
4 651 984
|
||||||||
|
Renteinvesteringer
|
|
|
||||||||
|
Bankinnskudd
|
1 320 725
|
1 320 725
|
||||||||
|
Sum 2014
|
14 361 391
|
11 565
|
4 087 298
|
|
2 556 300
|
21 016 554
|
||||
|
Sum 2013
|
15 081 626
|
11 710
|
3 227 308
|
|
2 063 998
|
20 384 642
|
||||
|
Langsiktig gjeld
|
||||||||||
|
Pensjonsforpliktelser
|
|
169 417
|
169 417
|
|||||||
|
Utsatt skatt
|
793 731
|
793 731
|
||||||||
|
Langsiktig rentebærende gjeld
|
3 704 895
|
- 7 002
|
3 697 893
|
|||||||
|
Annen langsiktig gjeld
|
52 281
|
234 566
|
7 256
|
294 103
|
||||||
|
Sum 2014
|
|
52 281
|
|
3 939 461
|
963 402
|
4 955 144
|
||||
|
Sum 2013
|
|
42 239
|
|
3 768 531
|
525 731
|
4 336 501
|
||||
|
Kortsiktig gjeld
|
||||||||||
|
Kortsiktig rentebærende gjeld
|
|
1 331 041
|
- 16 975
|
1 314 066
|
||||||
|
Betalbar skatt
|
277 390
|
277 390
|
||||||||
|
Annen kortsiktig gjeld
|
15 503
|
58 167
|
2 835 237
|
99 303
|
3 008 210
|
|||||
|
Sum 2014
|
15 503
|
58 167
|
|
4 166 278
|
359 718
|
4 584 163
|
||||
|
Sum 2013
|
|
49 842
|
|
2 591 977
|
515 639
|
3 157 458
|
||||
|
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
|
||||||||||
|
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
|
||||||||||
|
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer blir vurdert som nivå 1 investeringer.
|
||||||||||
|
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Ferds hedgefondportefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
|
||||||||||
|
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Dette gjelder investeringer der all informasjon eller deler av informasjonen om verdi ikke kan observeres i markedet. Ferd benytter også verdsettelsesmodeller for investeringer der aksjen har liten eller ingen omsetning. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes også på nivå 3. For Ferd gjelder dette private equity investeringer og fondsinvesteringer gjort av Special Investments der rapportert NAV må justeres for rabatter. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
|
||||||||||
|
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
|
||||||||||
|
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets investeringer målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
|
||||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Nivå 1
|
Nivå 2
|
Nivå 3
|
Sum 2014
|
||||||
|
Eiendeler
|
||||||||||
|
Investeringseiendom
|
2 386 449
|
2 386 449
|
||||||||
|
Kortsiktige fordringer
|
11 565
|
11 565
|
||||||||
|
Noterte aksjer og andeler
|
6 622 553
|
6 622 553
|
||||||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
3 086 854
|
3 086 854
|
||||||||
|
Hedgefond
|
2 869 671
|
1 782 313
|
4 651 984
|
|||||||
|
Gjeld
|
||||||||||
|
Annen langsiktig gjeld
|
- 52 281
|
- 52 281
|
||||||||
|
Annen kortsiktig gjeld
|
- 73 670
|
- 73 670
|
||||||||
|
Sum 2014
|
6 622 553
|
2 755 285
|
7 255 616
|
16 633 454
|
||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Nivå 1
|
Nivå 2
|
Nivå 3
|
Sum 2013
|
||||||
|
Eiendeler
|
||||||||||
|
Investeringseiendom
|
1 828 917
|
1 828 917
|
||||||||
|
Kortsiktige fordringer
|
28 414
|
28 414
|
||||||||
|
Noterte aksjer og andeler
|
5 241 213
|
5 241 213
|
||||||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
5 446 096
|
5 446 096
|
||||||||
|
Hedgefond
|
2 360 531
|
2 017 082
|
4 377 613
|
|||||||
|
Gjeld
|
||||||||||
|
Annen langsiktig gjeld
|
- 42 239
|
- 42 239
|
||||||||
|
Annen kortsiktig gjeld
|
- 49 842
|
- 49 842
|
||||||||
|
Sum 2013
|
5 241 213
|
2 296 864
|
9 292 095
|
16 830 172
|
||||||
|
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
|
||||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
IB 1.1.14
|
Kjøp / emisjon
|
Salg og utbetalinger fra investeringer *)
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
|
Gevinst og tap innregnet i resultatet
|
UB 31.12.14
|
|||
|
Investeringseiendom
|
1 828 917
|
390 609
|
- 2 435
|
169 358
|
2 386 449
|
|||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
5 446 096
|
553 599
|
-1 425 596
|
-1 383 158
|
- 104 087
|
3 086 854
|
||||
|
Hedgefond
|
2 017 082
|
92 895
|
- 901 293
|
573 629
|
1 782 313
|
|||||
|
Sum
|
9 292 095
|
1 037 103
|
-2 329 324
|
|
- 640 171
|
- 104 087
|
7 255 616
|
|||
|
*) Blant salg og avganger inngår 686 millioner kroner for Interwell AS, som i 2014 er reklassifisert fra unoterte aksjer målt til virkelig verdi til datterselskap.
|
||||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
IB 1.1.13
|
Kjøp / emisjon
|
Salg og utbetalinger fra investeringer
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
|
Gevinst og tap innregnet i resultatet
|
UB 31.12.13
|
|||
|
Investeringseiendom
|
1 981 853
|
641 408
|
- 814 807
|
- 11 141
|
31 604
|
1 828 917
|
||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
8 744 368
|
235 239
|
-3 418 186
|
|
- 151 806
|
36 481
|
5 446 096
|
|||
|
Hedgefond
|
1 477 773
|
503 208
|
- 643 837
|
|
388 679
|
291 259
|
2 017 082
|
|||
|
Sum
|
12 203 994
|
1 379 855
|
-4 876 830
|
|
225 732
|
359 344
|
9 292 095
|
|||
|
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
|
||||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Balanseført verdi per 31.12.14
|
Benyttede og implisitte
EBITDA multipler
|
Verdi, dersom multippel reduseres med 10 prosent
|
Verdi, dersom multippel økes med 10 prosent
|
Benyttet diskonterings-rente
|
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
|
Verdi, dersom renten reduseres med 1 prosentpoeng
|
|||
|
Investeringseiendom 1)
|
2 386 449
|
7,5% - 9,0%
|
2 053 449
|
2 830 349
|
||||||
|
Unoterte aksjer og andeler sensitive for multippel 2)
|
1 476 759
|
7,2 - 13,0
|
1 065 402
|
1 888 116
|
||||||
|
Øvrige unoterte aksjer og andeler 2)
|
1 610 095
|
|||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Balanseført verdi per 31.12.14
|
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
|
Verdi dersom rabatten økes med 10 prosent
|
Verdi dersom rabatten reduseres med 10 prosent
|
||||||
|
Hedgefond 3)
|
1 782 313
|
11 % - 80 %
|
1 597 900
|
1 921 501
|
||||||
|
1) Ca 52 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og utviklingsprosjekter og er sensitive for endring i diskonteringsrente.
|
||||||||||
|
2) Ca 48 % av verdien av unoterte aksjer og andeler er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene er verdsatt basert på rapportert NAV uten at Ferd har mulighet til å regne på senstiviteten, selv om multipler sannsynligvis er benyttet ved fastsettelsen av NAV.
|
||||||||||
|
3) Ca 72 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt. Disse investeringene er utelukkende gjort av forretningsområdet Special Investments.
|
||||||||||
© Copyright 2015 Ferd. All rights Reserved | Personvern
Design and development by Design Container AS | CMS by Snapper Net Solutions AS