2014 Årsrapport

NOTE 5
BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
                     
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
   
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
   
                     
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
   
                     
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.
   
                     
Verdsettelsesmetoder
   
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
   
                     
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.
   
                     
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn.
   
                     
Special Investments har kjøpt hedgefond i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra flere eksterne meglere for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV. Ferd gjør en vurdering av megleranslagene, anslår beste estimat for rabatt og benytter dette estimatet ved verdsettelse av hedgefondene.
   
                     
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.
   
                     
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av konsernets eiendeler og gjeld fordelt etter hvordan de er målt i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
 
   
     
Investeringer målt til virkelig verdi over resultatet
Investeringer målt til virkelig verdi over utvidet resultat
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
       
Beløp i NOK 1 000
   
Utlån og fordringer
Finansiell forpliktelse
Annen type verdsettelse
SUM
       
Anleggsmidler
                   
Immaterielle eiendeler
         
4 117 955
4 117 955
   
Utsatt skattefordel
         
195 585
195 585
   
Varige driftsmidler
         
2 436 626
2 436 626
   
Investeringer etter egenkapitalmetoden
       
442 250
442 250
   
Investeringseiendom
 
2 386 449
       
2 386 449
   
Pensjonsmidler
         
17 391
17 391
   
Andre finansielle anleggsmidler
   
190 409
 
81 876
272 285
   
Sum 2014
   
2 386 449
 
190 409
 
7 291 683
9 868 541
   
Sum 2013
   
1 828 917
 
58 270
 
5 103 509
6 990 696
   
                     
Omløpsmidler
                 
Varer
           
2 381 419
2 381 419
   
Kortsiktige fordringer
   
11 565
2 766 573
 
174 881
2 953 019
   
Noterte aksjer og andeler
 
6 622 553
       
6 622 553
   
Unoterte aksjer og andeler
3 086 854
       
3 086 854
   
Hedgefond
   
4 651 984
       
4 651 984
   
Renteinvesteringer
 
 
       
 
   
Bankinnskudd
     
1 320 725
   
1 320 725
   
Sum 2014
   
14 361 391
11 565
4 087 298
 
2 556 300
21 016 554
   
Sum 2013
   
15 081 626
11 710
3 227 308
 
2 063 998
20 384 642
   
                     
Langsiktig gjeld
                 
Pensjonsforpliktelser
     
 
 
169 417
169 417
   
Utsatt skatt
           
793 731
793 731
   
Langsiktig rentebærende gjeld
     
3 704 895
- 7 002
3 697 893
   
Annen langsiktig gjeld
   
52 281
 
234 566
7 256
294 103
   
Sum 2014
   
 
52 281
 
3 939 461
963 402
4 955 144
   
Sum 2013
   
 
42 239
 
3 768 531
525 731
4 336 501
   
                     
Kortsiktig gjeld
                 
Kortsiktig rentebærende gjeld
   
 
1 331 041
- 16 975
1 314 066
   
Betalbar skatt
           
277 390
277 390
   
Annen kortsiktig gjeld
 
15 503
58 167
 
2 835 237
99 303
3 008 210
   
Sum 2014
   
15 503
58 167
 
4 166 278
359 718
4 584 163
   
Sum 2013
   
 
49 842
 
2 591 977
515 639
3 157 458
   
                     
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
           
                     
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
   
                     
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer blir vurdert som nivå 1 investeringer.
   
                     
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Ferds hedgefondportefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
   
                     
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Dette gjelder investeringer der all informasjon eller deler av informasjonen om verdi ikke kan observeres i markedet. Ferd benytter også verdsettelsesmodeller for investeringer der aksjen har liten eller ingen omsetning. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes også på nivå 3. For Ferd gjelder dette private equity investeringer og fondsinvesteringer gjort av Special Investments der rapportert NAV må justeres for rabatter. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
   
                     
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
   
                     
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets investeringer målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
     
                     
Beløp i NOK 1 000
       
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2014
   
Eiendeler
                   
Investeringseiendom
         
2 386 449
2 386 449
   
Kortsiktige fordringer
       
11 565
 
11 565
   
Noterte aksjer og andeler
     
6 622 553
   
6 622 553
   
Unoterte aksjer og andeler
       
3 086 854
3 086 854
   
Hedgefond
         
2 869 671
1 782 313
4 651 984
   
Gjeld
                   
Annen langsiktig gjeld
       
- 52 281
 
- 52 281
   
Annen kortsiktig gjeld
       
- 73 670
 
- 73 670
   
Sum 2014
       
6 622 553
2 755 285
7 255 616
16 633 454
   
                     
Beløp i NOK 1 000
       
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2013
   
Eiendeler
                   
Investeringseiendom
         
1 828 917
1 828 917
   
Kortsiktige fordringer
       
28 414
 
28 414
   
Noterte aksjer og andeler
     
5 241 213
   
5 241 213
   
Unoterte aksjer og andeler
       
5 446 096
5 446 096
   
Hedgefond
         
2 360 531
2 017 082
4 377 613
   
Gjeld
                   
Annen langsiktig gjeld
       
- 42 239
 
- 42 239
   
Annen kortsiktig gjeld
       
- 49 842
 
- 49 842
   
Sum 2013
       
5 241 213
2 296 864
9 292 095
16 830 172
   
                     
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
             
Beløp i NOK 1 000
 
IB 1.1.14
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer *)
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.14
   
Investeringseiendom
1 828 917
390 609
- 2 435
 
169 358
 
2 386 449
   
Unoterte aksjer og andeler
5 446 096
553 599
-1 425 596
 
-1 383 158
- 104 087
3 086 854
   
Hedgefond
 
2 017 082
92 895
- 901 293
 
573 629
 
1 782 313
   
Sum
 
9 292 095
1 037 103
-2 329 324
 
- 640 171
- 104 087
7 255 616
   
                     
*) Blant salg og avganger inngår 686 millioner kroner for Interwell AS, som i 2014 er reklassifisert fra unoterte aksjer målt til virkelig verdi til datterselskap.
                     
Beløp i NOK 1 000
 
IB 1.1.13
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.13
   
Investeringseiendom
1 981 853
641 408
- 814 807
 
- 11 141
31 604
1 828 917
   
Unoterte aksjer og andeler
8 744 368
235 239
-3 418 186
 
- 151 806
36 481
5 446 096
   
Hedgefond
 
1 477 773
503 208
- 643 837
 
388 679
291 259
2 017 082
   
Sum
 
12 203 994
1 379 855
-4 876 830
 
225 732
359 344
9 292 095
   
                     
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
 
   
Beløp i NOK 1 000
 
Balanseført verdi per 31.12.14
Benyttede og implisitte
EBITDA multipler
Verdi, dersom multippel reduseres med 10 prosent
Verdi, dersom multippel økes med 10 prosent
Benyttet diskonterings-rente
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
Verdi, dersom renten reduseres med 1 prosentpoeng
   
Investeringseiendom 1)
 
2 386 449
     
7,5% - 9,0%
2 053 449
2 830 349
   
Unoterte aksjer og andeler sensitive for multippel 2)
1 476 759
7,2 - 13,0
1 065 402
1 888 116
         
Øvrige unoterte aksjer og andeler 2)
 
1 610 095
               
                     
Beløp i NOK 1 000
 
Balanseført verdi per 31.12.14
     
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
Verdi dersom rabatten økes med 10 prosent
Verdi dersom rabatten reduseres med 10 prosent
   
Hedgefond 3)
 
1 782 313
     
11 % - 80 %
1 597 900
1 921 501
   
                     
1) Ca 52 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og utviklingsprosjekter og er sensitive for endring i diskonteringsrente.
   
2) Ca 48 % av verdien av unoterte aksjer og andeler er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene er verdsatt basert på rapportert NAV uten at Ferd har mulighet til å regne på senstiviteten, selv om multipler sannsynligvis er benyttet ved fastsettelsen av NAV.
   
3) Ca 72 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt. Disse investeringene er utelukkende gjort av forretningsområdet Special Investments.
   

Strandveien 50
1324 Lysaker

Postboks 34
Google maps

Telefon 67 10 80 00
Telefaks 67 10 80 01

© Copyright 2015 Ferd. All rights Reserved | Personvern

Design and development by Design Container AS | CMS by Snapper Net Solutions AS