2014 Årsrapport

NOTE 5
FINANSIELLE INSTRUMENTER OG BRUK AV VIRKELIG VERDI
FINANSIELLE INSTRUMENTER OG BRUK AV VIRKELIG VERDI
                 
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
                 
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
                 
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi
                 
Verdsettelsesmetoder
Verdien av datterselskaper er fastsatt ved ta utgangspunkt i selskapenes bokførte egenkapital og justere for ikke bokførte verdiendringer. Underliggende investeringer verdsettes etter samme prinsipper som investeringer eid direkte i Ferd AS, som beskrevet nedenfor.
                 
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
                 
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.
                 
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn.
                 
Special Investments har kjøpt hedgefond i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra flere eksterne meglere for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV. Ferd gjør en vurdering av megleranslagene, anslår beste estimat for rabatt og benytter dette estimatet ved verdsettelse av hedgefondene.
                 
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.
                 
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av selskapets finansielle instrumenter samt hvordan disse er behandlet i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
                 
       
Finansielle instrumenter målt til virkelig verdi over resultatet
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
   
Beløp i NOK 1 000
   
Utlån og fordringer
Finansiell forpliktelse
SUM
Virkelig
verdi
   
Anleggsmidler
               
Investeringer i datterselskaper
     
10 824 395
   
10 824 395
10 824 395
Andre langsiktige fordringer
       
841
 
841
841
Sum 2014
     
10 824 395
841
 
10 825 236
10 825 236
Sum 2013
     
11 403 639
42 663
 
11 446 302
11 446 302
                 
Omløpsmidler
               
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern
 
724 687
 
724 687
724 687
Andre kortsiktige fordringer
     
34 964
765 884
 
800 849
800 849
Noterte aksjer og andeler
     
6 622 552
   
6 622 552
6 622 552
Unoterte aksjer og andeler
     
2 215 184
   
2 215 184
2 215 184
Hedgefond
     
4 629 081
   
4 629 081
4 629 081
Bankinnskudd
       
371 542
 
371 542
371 542
Sum 2014
     
13 501 782
1 862 113
 
15 363 895
15 363 895
Sum 2013
     
12 539 232
499 598
 
13 038 830
13 038 830
                 
Kortsiktig gjeld
               
Kortsiktig rentebærende gjeld
         
500 000
500 000
500 000
Leverandørgjeld
         
1 611
1 611
1 611
Offentlige avgifter
         
6 926
6 926
6 926
Gjeld til selskap i samme konsern
       
909 732
909 732
909 732
Annen kortsiktig gjeld
     
3 079
 
20 782
23 862
23 862
Sum 2014
     
3 079
 
1 439 052
1 442 132
1 442 132
Sum 2013
         
196 153
196 153
196 153
                 
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
                 
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer blir vurdert som nivå 1 investeringer.
                 
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Ferds hedgefondportefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
                 
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Dette gjelder investeringer der all informasjon eller deler av informasjonen om verdi ikke kan observeres i markedet. Ferd benytter også verdsettelsesmodeller for investeringer der aksjen har liten eller ingen omsetning. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes også på nivå 3. For Ferd gjelder dette private equity investeringer og fondsinvesteringer gjort av Special Investments der rapportert NAV må justeres for rabatter. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
                 
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
                 
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets finansielle eiendeler målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
Beløp i NOK 1 000
       
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2014
Investeringer i datterselskaper
           
10 824 395
10 824 395
Andre kortsiktige fordringer
         
34 964
 
34 964
Noterte aksjer og andeler
       
6 622 552
   
6 622 552
Unoterte aksjer og andeler
         
 
2 215 184
2 215 184
Hedgefond
         
2 869 671
1 759 410
4 629 081
Annen kortsiktig gjeld
         
- 3 079
 
- 3 079
Sum 2014
       
6 622 552
2 901 556
14 798 989
24 323 097
                 
Beløp i NOK 1 000
       
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2013
Investeringer i datterselskaper
           
11 403 639
11 403 639
Noterte aksjer og andeler
       
5 241 213
 
 
5 241 213
Unoterte aksjer og andeler
         
 
2 922 904
2 922 904
Hedgefond
       
 
2 360 531
2 001 380
4 361 911
Renteinvesteringer
       
 
13 205
 
13 205
Sum 2013
       
5 241 213
2 373 736
16 327 923
23 942 871
                 
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
Beløp i NOK 1 000
 
IB 01.01.14
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Overføringer til og fra nivå 3
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.14
Investeringer i datterselskaper
 
11 403 639
1 325 568
- 150
 
-1 904 662
 
10 824 395
Unoterte aksjer og andeler
 
2 922 904
153 471
- 647 684
 
- 93 388
- 120 119
2 215 184
Hedgefond
 
2 001 380
91 680
- 901 293
 
567 643
 
1 759 410
Sum
 
16 327 923
1 570 719
-1 549 127
 
-1 430 407
- 120 119
14 798 989
                 
Beløp i NOK 1 000
 
IB 01.01.13
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Overføringer til og fra nivå 3
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.13
Investeringer i datterselskaper
 
8 610 741
450 360
- 130 697
 
2 473 235
 
11 403 639
Unoterte aksjer og andeler
 
5 619 273
221 876
-3 364 254
 
409 528
36 481
2 922 904
Hedgefond
 
1 461 746
503 209
- 631 165
 
386 655
280 935
2 001 380
Sum
 
15 691 760
1 175 445
-4 126 116
 
3 269 418
317 416
16 327 923
                 
Oversikt over benyttede inndata og sensitivitetsanalyse
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
                 
Beløp i NOK 1 000
 
Balanseført verdi per 31.12.14
Benyttede og implisitte
EBITDA multipler
Verdi, dersom multippel reduseres med 10 prosent
Verdi, dersom multippel økes med 10 prosent
Benyttet diskonterings-rente
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
Verdi, dersom renten reduseres med 1 prosentpoeng
Investering i Ferd Eiendom AS 1)
 
2 130 528
     
7,5% - 9,0%
1 797 528
2 574 428
Øvrige investeringer i datterselskaper
 
8 693 867
7,4 - 10,7
7 387 867
9 999 867
     
Unoterte private equity fond 2)
 
969 759
7,2 - 13,0
822 402
1 117 116
     
Øvrige unoterte aksjer og andeler 2)
 
1 245 425
           
                 
Beløp i NOK 1 000
 
Balanseført verdi per 31.12.14
     
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
Verdi dersom rabatten økes med 10 prosent
Verdi dersom rabatten reduseres med 10 prosent
Hedgefond 3)
 
1 759 410
     
11 % - 80 %
1 574 997
1 898 598
                 
1) Ca 52 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.
2) Ca 44 % av verdien av unoterte aksjer og andeler er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene er verdsatt basert på rapportert NAV uten at Ferd har mulighet til å regne på senstiviteten, selv om multipler sannsynligvis er benyttet ved fastsettelsen av NAV.
3) Ca 72 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt. Disse investeringene er utelukkende gjort av forretningsområdet Special Investments.

Strandveien 50
1324 Lysaker

Postboks 34
Google maps

Telefon 67 10 80 00
Telefaks 67 10 80 01

© Copyright 2015 Ferd. All rights Reserved | Personvern

Design and development by Design Container AS | CMS by Snapper Net Solutions AS