Hovedpunkter 2014

• Kjøp av tomt til nytt kontorbygg, Asker Tek, på ca 14.000 kvm, Asker
• Kjøp av Kleivveien 22 for boligutvikling, Bekkestua
• Kjøp av Strandveien 10, Lysaker
• Foretatt finansielle investeringer på tilsammen ca. NOK 200 mill. i Norge og Sverige
• Inngått partnerskap med Selvaag Bolig ASA for utvikling av 320 boliger i Tiedemannsbyen

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med virksomhet innen eiendomsutvikling- og forvaltning med fokus på segmentene bolig, kontor- og lager/logistikkbygg. 

Verdiutvikling og drift
Ved utgangen av 2014 er porteføljens egenkapitalverdi verdsatt til NOK 1,95 mrd. Avkastningen til egenkapitalen i 2014 var på 15,1 %.

Marked

• Utleie næringsbygg: Kontorleiemarkedet hadde en god start på året, da særlig i CBD hvor etterspørselen var god, med stigende leiepriser og stabilt lav ledighet. I tilsvarende periode hadde randsonene et større tilbud og noe økende ledighet, som medførte en mer dempet prisvekst i disse områdene.  
  
  Ved utgangen av 2014 opplevde man et omfattende oljeprisfall som påvirket særlig bedrifter innenfor olje og offshore. Flere av disse bedriftene fikk redusert sin ordretilgang og derav også et redusert arealbehov som følge av nedbemanninger. Dette medførte at leieprisene i næringsklynger med mange olje og oljerelaterte virksomheter flatet ut og muligens falt noe i slutten av året blant annet som følge av press på leieprisene når flere av disse aktørene ønsket å fremleie sine lokaler. De samme områdene opplevde også en økt ledighet som følge av den økte konkurransen om leietakere. Den resterende delen av kontorleiemarkedet har ikke blitt påvirket i like stor grad, men også i andre områder så man en tendens til utflating i leieprisene og en svak økning i kontorledigheten.
• Kjøp og salg av næringseiendom: Året 2014 endte med rekordhøy transaksjonsaktivitet og volum hvor børsnoteringen av Entra, store eierendringer i Norwegian Property og Starwood Capital sitt kjøp av DnB Nor Eiendomsinvest I ASA stod igjen som noen av de største enkelttransaksjonene. Utover dette ble 2014 året der utenlandske kjøpere for alvor kom på banen og de stod for ca 20 % av omsetningsvolumet. Rentenedgangen gjennom 2014 bidro sterkt til en nedgang i avkastningskravet (yield) som endte ned ca 0,5 % -poeng.
• Boligmarkedet: Etter et svakt andre halvår 2013 steg boligprisene betydelig gjennom hele 2014 blant annet som følge av fremdeles lav ledighet, høy tilflytting til sentrale strøk og lave renter. Videre tok omsetningen i nybolig-markedet seg opp igjen til mer normale nivåer fra den kraftige oppbremsingen i slutten av 2013.

Organisasjonen 
Ferd Eiendom består av 8 ansatte og er dekket opp på de sentrale fagområdene utvikling/prosjekt, forvaltning, marked/utleie og investering/finans.

Portefølje boligprosjekter

• Tiedemannsbyen, Ensjø: Tiedemannsbyen omfatter totalt rundt 1 200 leiligheter, og skal gjennomføres over en periode på fra ti til femten år, hvorav de første ca. 600 skjer i regi av Tiedemannsbyen DA og de neste 350 i regi av Tiedemannsfabrikken AS.
  
  Tiedemannsbyen DA eies 50/50 av Ferd Eiendom og Skanska Bolig, mens Tiedemannsfabrikken AS eies 50/50 av Ferd Eiendom og Selvaag Bolig. 
  
  Andre salgstrinn i Petersborgkvartalet ble lansert høsten 2014. Kvartalet ligger rolig og attraktivt til, med god tilgjengelighet til parkområder og offentlig kommunikasjon.  Første salgstrinn, som ble lansert høsten 2013 bestod av totalt 61 leiligheter, mens andre salgstrinn består av 84 leiligheter. I prosjektets første etasje blir det næringslokaler med blant annet serveringsvirksomhet. Petersborgkvartalet består totalt av 210 leiligheter.
• Bråtejordet: Ferd Eiendom utvikler et rekkehusprosjekt i samarbeid med Mestergruppen på Bråtejordet, like ved Strømmen stasjon. Prosjektet vil omfatte ca. 350 rekkehus/småhus. Første salgstrinn ble lansert høsten 2014 og byggestart for de første enhetene forventes i løpet av 2015. 

Portefølje Næringseiendom

• Eiendomsutvikling: Ferd Eiendom hadde ett kontorbygg og ett kombinasjonsbygg under bygging samt ett kontorbygg under rehabilitering i 2014.
  
  Aibels nye kontorbygg i Bergen er på ca. 25.000 kvm og er et nytt og fremtidsrettet kontorbygg med vekt på flere miljø- og energieffektive løsninger.  Bygget vil få energiklasse A og Breeam score ”very good”, og utgjør første trinn i det som etter hvert skal utvikles til en moderne kontorpark på Kokstad (Kokstad Business Park). Bygget ferdigstilles første halvår 2015.
  
  Swix Sport sitt nye kombinasjonsbygg på ca 10.000 kvm, som er under bygging, vil stå klart i første halvår 2015. Dette bygget, som ligger nær Lillehammer, vil i tillegg til fabrikk, lager og logistikk inneholde opplevelsessenter, butikk med alle produkter og et eget Swix-museum.
  
  Strandveien 4-8 er en utviklingseiendom under rehabilitering for Lundin som vil leie ca. 16 200 av totalt 18 000 kvm. Eiendommen har en flott beliggenhet i knutepunktet på Lysaker med god eksponering mot E18. Lundin vil flytte inn i de rehabiliterte lokalene andre halvår 2015.
• Lager/Logistikk: Ferd Eiendom har tre tomter beregnet for lager- og logistikkbygg på Gardermoen, Vestby og Mastemyr. I tillegg eier Ferd Eiendom 50 % av Frogn Næringspark AS som utvikler en lagertomt på 95 mål på Måna, rett ved innkjøringen til Oslofjordtunnelen. Til sammen har tomtene et utbyggingspotensial på rundt 180.000 kvm.
• Utleie: Alle disponible arealer er tilnærmet fullt utleid ved inngangen til 2014, både kontoreiendommene på Ensjø og fabrikkbyggene med leieutløp tilpasset planlagt rivning. Ferd Eiendoms utleieportefølje utgjorde ved årets slutt ca 80.000 kvadratmeter. 

Portefølje Finansielle Investeringer
Ferd Eiendom vurderer løpende finansielle investeringer der det underliggende aktivum er eiendom i en eller annen form. I 2014 foretok vi finansielle investeringer i slike andre aktivaklasser i størrelsesorden NOK 150 mill.

Portefølje Utenlands

• Utleie: Ferd Eiendom eier et lager/produksjonsbygg på ca 30.000 kvm i Aarhus Danmark, Eiendommen er i sin helhet leid ut til Elopak på lang leiekontrakt.
• Finansielle investeringer: Ferd Eiendom investerte i 2013 17,2 % av egenkapitalen i SPG Bostad Ørebro, et selskap som skal oppføre ca. 220 studentboliger og hyresrettsboliger sentralt i Ørebro Sverige. I løpet av 2014 har selskapet oppført og ferdigstilt ca 90 studentboliger for utleie. Resterende ca 130 hyresrettsboliger forventes ferdigstilt i 2016.
  
  I 2014 tegnet vi oss også for 37,7 % av egenkapitalen i ett nytt hyresrettsprosjekt i Sverige via SPG Bostad Kronetorp, et selskap som skal oppføre opp mot ca. 425 hyresrettsboliger nær Malmø. Disse forventes ferdigstilt i flere trinn fra 2017-2020.
  
  Ferd Eiendom har videre kommitert totalt EUR 50 mill. – tilsvarende litt over NOK 400 mill. – i Harbert Europe Real Estate Fund II og III, som har investert i eiendom i Vest-Europa. Av disse fondene er Harbert Europe Real Estate Fund II i en avhendingsfase mens Harbert Europe Real Estate Fund III nå er fullinvestert. Utviklingen i fondene har vært god med relativt gunstige investeringstidspunkt.

Fremtidsutsikter

• Utleie næringseiendom: Det forventes svakt stigende arbeidsledighet i 2015. Dette tror vi særlig vil slå ut i bransjer som har vært utsatt for den senere tids utvikling i oljeprisen og investeringsviljen- og evnen til oljeselskapene. Utleiemarkedet vil derfor trolig bli mer krevende i året som kommer og da særlig i næringsklynger med høy eksponering mot oljerelatert virksomhet. Sentrale områder er fortsatt mer etterspurt og kontorledigheten er lav, men vi tror at også disse områdene vil oppleve økt konkurranse om leietakerne i året som kommer. Ferd Eiendom tror derfor på en flat utvikling i leieprisene i sentrale strøk og svak nedgang i prisene i randsoner, særlig i næringsklynger eksponert mot oljerelatert virksomhet. Standard og beliggenhet vil i enda større grad enn før være utslagsgivende i konkurranse om de store leietakerne.
• Kjøp og salg av næringseiendom: Vi tror dagens lave rente kan gjøre det mer utfordrende enn tidligere å foreta investeringer som tilfredsstiller avkastningskravet. Dette sammen med relativt stabile utsikter for norsk økonomi, til tross for den siste tids oljeprisfall, gjør at interessen for investering i næringseiendom vil opprettholdes også i 2015. Ferd Eiendom arbeider løpende med å finne interessante investeringsmuligheter som faller innenfor strategien og tilfredsstiller vårt avkastningskrav.
• Bolig: 2014 ble et meget godt år for boligmarkedet med høy prisvekst, særlig i de store byene. Selv om igangsettingen av nye boliger øker og arbeidsledigheten forventes å stige noe tror vi boligmarkedet fortsatt vil preges av stabile utsikter for norsk økonomi og lave renter. Forholdene ligger derfor til rette for ytterligere prisvekst, dog mer avdempet enn i 2014. Vi er likevel oppmerksomme på at regionale forskjeller i prisveksten kan forekomme som følge av ulik regional utvikling i arbeidsledighet.